Klienci zazwyczaj nie czytają umów kredytowych podobnie, jak większości innego rodzaju umów, instrukcji, regulaminów oraz przepisów prawnych. Mogą przez to ponieść olbrzymie straty. W tym artykule zostały wymienione elementy umowy kredytowej, które bezwzględnie należy sprawdzić w każdym przypadku, aby później spać spokojnie i dokładnie rozumieć charakter oraz zasady obsługi naszego zobowiązania kredytowego. Zapraszamy do lektury!
1. Strony umowy kredytowej
Bank – w umowie powinna zostać określona pełna nazwa banku; adres siedziby banku; nr KRS; nazwa Sądu w którym prowadzona jest dokumentacja rejestracyjna banku; numery NIP i REGON; kapitał zakładowy banku; nazwa jednostki organizacyjnej banku, w której podpisywana jest umowa; pełnomocnicy banku (zazwyczaj dwie osoby) umocowane do podpisywania umów w jego imieniu i na jego rzecz.
W sytuacji, kiedy klient chce sprawdzić, czy osoby wskazane w umowie kredytowej są faktycznie upoważnione do podpisywania tego rodzaju dokumentów, może poprosić o okazanie stosownych pełnomocnictw.
Kredytobiorcy / poręczyciele – imiona i nazwiska, adresy ich zamieszkania, numery PESEL, numery dowodów osobistych.
2. Kwota i waluta kredytu
W umowie powinna zostać określona całkowita kwota zaciąganego kredytu oraz waluta, w jakiej kredyt ten został udzielony. Jeżeli mamy do czynienia z kredytem denominowanym lub indeksowanym do waluty innej, niż waluta polska, umowa kredytowa winna określać szczegółowe zasady dotyczące sposobów i terminów ustalania kursu wymiany walut, na podstawie którego w szczególności wyliczana jest kwota kredytu, jego transz i rat kapitałowo-odsetkowych oraz zasad przeliczania na walutę wypłaty albo spłaty kredytu.
3. Cele kredytowania
Umowa kredytowa powinna zawierać opisowe określenie celu / celów kredytowania wraz ze szczegółowym podziałem całkowitej kwoty kredytu na części przeznaczone na określony cel. Jeżeli na przykład kredyt został udzielny na zakup lokalu mieszkalnego oraz jego późniejszy remont, to w umowie kredytowej winno być napisane – kwota kredytu “x” zł na zakup nieruchomości, kwota kredytu “y” zł na remont nieruchomości.
4. Oprocentowanie kredytu oraz warunki jego zmiany
W tym punkcie kredytobiorca powinien zostać poinformowany, czy jego kredyt jest o stałym, czy o zmiennym oprocentowaniu, od czego zależy wysokość tego oprocentowania, kiedy oprocentowanie kredytu może ulec zmianie.
Posłużę się w tym miejscu kilkoma przykładowymi zapisami z umów, aby rozwinąć ten temat.
Przykład 4.1
“Kredyt oprocentowany jest 5% w skali roku w całym okresie kredytowania.” – wnioski: kredyt o stałym, ściśle określonym oprocentowaniu, jednolitym przez cały okres kredytowania.
Przykład 4.2
“Oprocentowanie kredytu stanowi suma marży banku oraz stopy bazowej, określanej każdorazowo przez zarząd banku” – wnioski: oprocentowanie kredytu zmienne, może zależeć od zmian marży banku w trakcie okresu kredytowania oraz stopy bazowej określanej każdorazowo przez zarząd banku w odrębnych komunikatach.
Jeżeli marża banku jest niezmienna w całym okresie kredytowania, to fakt ten powinien być jasno określony w umowie. Jeżeli natomiast jej wysokość może ulegać zmianom w trakcie okresu kredytowania, to w umowie powinny zostać precyzyjnie określone ramy czasowe obowiązywania konkretnej wysokości marży lub zdarzenia/czynniki, które mogą wpłynąć na jej podwyższenie / obniżenie. W drugim z wymienionych przypadków umowa powinna precyzować, jak poszczególne zdarzenia / czynniki mogą wpływać na zmianę wysokości marży (czy ją będą podwyższać, czy obniżać) oraz jakiej wysokości zmian należy spodziewać się w każdym przypadku (o ile ją będą podwyższać lub obniżać).
W przypadku stopy bazowej określanej przez zarząd banku umowa kredytowa powinna przynajmniej określać, jakie czynniki mogą wpływać na decyzje zarządu, co do wysokości tej stopy. Tego rodzaju rozwiązania powodują, że kredytobiorca nie jest w stanie precyzyjnie określić, kiedy nastąpi zmiana oprocentowania jego kredytu, ze względu na zmianę stopy bazowej. Wie on jedynie, co może wpływać na decyzje banku o zmianie stopy bazowej oraz gdzie tego rodzaju komunikat powinien być publikowany / jak klient winien o tego rodzaju zmianach być powiadamiany.
Przykład 4.3
“Oprocentowanie kredytu stanowi suma marży banku oraz stopy rynkowej WIBOR 3M” – wnioski: oprocentowanie kredytu zmienne. W tym przypadku uwagi, co do marży banku są analogiczne, jak dla przykładu 4.2. Troszkę inaczej wygląda sytuacja, jeżeli chodzi i zmianę wysokości stopy bazowej.
Mamy tutaj, bowiem do czynienia ze stopą bazową określaną przez rynek. Kredytobiorca wie wobec tego, że oprocentowanie jego kredytu będzie zmieniało się w okresach co 3 miesiące, w oparciu o aktualną na moment zmiany stopę rynkową WIBOR 3M. Kiedy stopa rynkowa będzie rosła, jego oprocentowanie również wzrośnie, natomiast kiedy będzie malała, oprocentowanie kredytu również ulegnie obniżeniu.
W niektórych bankach zdarzają się również sytuacje, kiedy bank w takim przypadku stosuje własny sposób określania stopy rynkowej WIBOR 3M, jako na przykład średnią ze stawek za okres ostatniego miesiąca kalendarzowego poprzedzającego miesiąc w którym następuje zmiana lub na przykład stawkę równą tej, która obowiązywała w ostatnim dniu roboczym miesiąca poprzedzającego miesiąc w którym dokonywana jest zmiana.
Jeżeli mamy do czynienia z tego rodzaju rozwiązaniami, to sposób wyliczania tak określonej rynkowej stopy bazowej również winien zostać precyzyjnie opisany w umowie.
5. Prowizje, opłaty, koszty udzielonego kredytu
W tym punkcie winny zostać określone:
a) opłaty i koszty związane z udzieleniem kredytu – prowizja za udzielnie kredytu oraz szacunkowa suma odsetek w całym okresie kredytowania (wyliczona przy założeniu zachowania przez cały okres kredytowania wyjściowych parametrów kredytu – tzn. oprocentowania, pierwotnego okresu spłaty, pominięciu możliwości wcześniejszych częściowych spłat kapitału kredytu)
b) koszty ustanowienia, obsługi oraz wygaśnięcia zabezpieczeń kredytu – w tym w szczególności koszt ustanowienia hipoteki oraz pozostałe koszty związane z ustanowieniem i obsługą innych wymaganych zabezpieczeń podstawowych i dodatkowych w kredycie
c) koszty ubezpieczeń – w tym koszt ubezpieczenia przejściowego, ubezpieczenia niskiego wkładu własnego, ubezpieczeń na życie oraz od utraty pracy, ubezpieczenia nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych
d) pozostałe koszty – w tym koszty wyceny oraz inspekcji nieruchomości, badania stanu prawnego nieruchomości, koszty związane z wypłatą przez bank transz kredytu itd.
e) opłaty manipulacyjne – na przykład za wydłużenie / skrócenie okresu kredytowania, podwyższenie kwoty kredytu, przewalutowanie kredytu, wcześniejszą spłatę kredytu, wakacje kredytowe, przygotowanie aneksu do umowy, wystawienie dokumentów na żądanie kredytobiorcy – zazwyczaj zawarte są w tabeli prowizji i opłat, będącej załącznikiem do umowy.
f) prognozowany całkowity koszt kredytu i RRSO
6. Zabezpieczenia spłaty kredytu
W tej części umowy winny zostać wyszczególnione i opisane wszystkie podstawowe oraz dodatkowe i przejściowe zabezpieczenia spłaty zastosowane w kredycie, zasady ich ustanawiania oraz funkcjonowania, w tym w szczególności:
1) hipoteka – kwota i rodzaj hipoteki; oznaczenie nieruchomości, na której ma zostać ona ustanowiona; oznaczenie sądu w którym prowadzona jest / prowadzona będzie księga wieczysta dla nieruchomości; numer księgi wieczystej (jeżeli jest założona); wskazanie osób, którym przysługuje / będzie przysługiwać akceptowane przez bank prawo do nieruchomości, na której zostanie ustanowione zabezpieczenie; oszacowana przez bank wartość rynkowa zabezpieczenia na moment udzielania kredytu / na moment zakończenia inwestycji (przyszła wartość rynkowa nieruchomości po zakończeniu prac budowlanych i uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie / zgłoszeniu do użytkowania)
2) cesja na bank praw z umowy ubezpieczenia nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych zawierana przez właściciela nieruchomości – określenie, jakiej nieruchomości ma dotyczyć ubezpieczenie, jaka winna być suma ubezpieczenia, jakie są szczegółowe warunki umowy cesji praw z umowy ubezpieczenia nieruchomości
3) pozostałe zabezpieczenia docelowe, dodatkowe i przejściowe w kredycie – ubezpieczenie przejściowe / pomostowe, ubezpieczenie niskiego wkładu własnego, ubezpieczenie na życie, ubezpieczenie od utraty pracy, poręczenie, kaucja, blokada środków na rachunkach bankowych, cesja na bank praw z umowy przedwstępnej / umowy deweloperskiej oraz inne zabezpieczenia akceptowane przez bank.
7. Warunki uruchomienia kredytu / transz kredytu
Jest to punkt w umowie kredytowej, gdzie określa się:
a) sposób wypłaty kredytu (jednorazowo, czy w transzach),
b) walutę wypłaty kredytu
b) ilość transz oraz odpowiadające każdej transzy cele kredytowania
c) terminarz (daty graniczne) uruchamiania poszczególnych transz
b) nazwy osób / podmiotów / instytucji, na których rachunki będą uruchamiane środki z kredytu
c) numer / numery poszczególnych rachunków bankowych
d) warunki, jakie muszą zostać spełnione przez kredytobiorcę przed uruchomieniem każdej z transz kredytu
Każdy z czterech podstawowych rodzajów kredytu hipotecznego, tzn.:
a) kredyt na zakup nieruchomości na rynku wtórnym
b) kredyt na zakup nieruchomości na rynku pierwotnym
c) kredyt na finansowanie inwestycji budowlanej
d) kredyt na spłatę kredytu hipotecznego w innym banku
charakteryzuje się nieco odmiennym sposobem jego uruchamiania.
Wobec powyższego należy pamiętać, że kolejność zdarzeń, katalog warunków do spełnienia, sposób oraz moment wypłaty poszczególnych transz kredytu, a także sposób ich późniejszego rozliczania mogą się w każdym z wymienionych przypadków dosyć istotnie różnić pomiędzy sobą.
8. Zasady spłaty kredytu
Ta część umowy powinna zawierać takie elementy, jak:
a) dzień miesiąca, na który przypada spłata rat kredytu
b) numer rachunku, na który winna być wpłacana rata kredytu
c) system spłat rat kredytu (system spłaty w ratach równych, w ratach malejących)
d) waluta spłaty kredytu
e) szacunkowa, aktualna wysokość raty kredytu
f) kolejność zaliczania spłat kredytu
g) wyjaśnienie i opis sposobu naliczania przez bank odsetek w kredycie
h) warunki dotyczące dokonywania wcześniejszej częściowej lub całkowitej spłaty kapitału kredytu, zasad ustanawiania karencji w spłacie kredytu, wakacji kredytowych itd.
i) pozostałe szczegółowe zasady spłaty kredytu
9. Terminarz udzielonego kredytu
Jest to miejsce, gdzie określa się warunki, jakie należy spełnić / spełniać bezpośrednio po uruchomieniu kredytu, a także później, w trakcie okresu kredytowania wraz z przypisaniem im konkretnych dat lub opisem częstotliwości ich zapadalności / wymagalności.
Chodzi tu przede wszystkim o takie rzeczy, jak:
a) warunki potwierdzenia właściwego wykorzystania kredytu, zgodnie z jego przeznaczeniem (akt notarialny nabycia nieruchomości, zaświadczenia o spłacie kredytu, dokumenty potwierdzające zakończenie inwestycji budowlanej / remontu / modernizacji nieruchomości)
b) warunki potwierdzenia ustanowienia wszystkich przewidzianych umową zabezpieczeń na rzecz banku (prawomocne postanowienie sądu o wpisie do KW hipoteki na rzecz banku, aktualny odpis z KW, polisa ubezpieczeniowa nieruchomości wraz z cesją na rzecz banku, umowa cesji praw z umowy przedwstępnej / umowy deweloperskiej na bank z potwierdzeniem przyjęcia przez dewelopera do wiadomości faktu jej istnienia itd.)
d) konieczność okresowego przedstawiania w banku przez kredytobiorcę dokumentów, które pozwolą bankowi weryfikować np. jego kondycję finansową / aktualną zdolność prawidłowego obsługiwania posiadanych zobowiązań, sprawdzać stan techniczny, prawny zabezpieczeń kredytu oraz weryfikować ich aktualną wartość rynkową itd.
10. Obowiązki kredytobiorcy
Do głównych obowiązków kredytobiorcy należą przede wszystkim:
a) terminowa spłata wszystkich zobowiązań z tyt. kredytu
b) dostarczenia do banku aktualnych polis ubezpieczenia nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych wraz z cesją na rzecz banku
c) terminowe regulowanie zobowiązań podatkowych w związku z posiadaną nieruchomością, która jest zabezpieczeniem kredytu
d) przedkładanie w banku dokumentów, które zostały przeze mnie opisane w pkt. 9.
e) udostępnianie nieruchomości pracownikom banku lub podmiotom / osobom przez niego upoważnionym, w celu weryfikacji jej bieżącego stanu technicznego, prawnego, aktualnej wartości rynkowej oraz konieczność ponoszenia kosztów związanych z tymi działaniami
f) informowanie banku przez kredytobiorcę o zmianie swoich danych osobowych, zmianie danych dokumentów tożsamości, zmianie danych adresu swojego zamieszkania / adresu korespondencyjnego, pogorszeniu sytuacji finansowej kredytobiorcy, która może mieć wpływ na kłopoty z terminową obsługą kredytu lub ją wręcz uniemożliwiać
g) dołączenie do kredytu współkredytobiorców, częściowa spłata kredytu, przedstawienie dodatkowych prawnych zabezpieczeń jego spłaty (w przypadku utraty zdolności kredytowej lub znacznego spadku wartości zabezpieczeń kredytu)
11. Uprawnienia banku
Wśród podstawowych uprawnień banku w ramach umowy kredytu hipotecznego należy wskazać:
a) kontrolę wypełniania przez kredytobiorcę warunków określonych w umowie
b) okresowe badanie zdolności kredytowej kredytobiorcy
c) kontrolę stanu prawnego i technicznego nieruchomości, stanowiącej zabezpieczenie spłaty udzielonego kredytu
d) monitorowanie wskaźnika LTV w całym okresie kredytowania
e) badanie wartości nieruchomości, stanowiącej zabezpieczenie spłaty udzielonego kredytu
f) żądanie podwyższenia przez kredytobiorcę sumy ubezpieczenia nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych, w przypadku wzrostu wartości nieruchomości
g) wstrzymanie wypłat transz kredytu, w przypadku stwierdzenia nieprawidłowości w realizacji inwestycji lub stwierdzenia nieprawidłowości w wykorzystaniu środków pochodzących z kredytu
h) kontrolowanie stanu rachunku, wyodrębnionego w ramach Mieszkaniowego Rachunku Powierniczego, prowadzonego przez inny bank (w przypadku zakupu nieruchomości na rynku pierwotnym)
12. Sankcje za niedotrzymanie warunków umowy kredytowej przez strony oraz sposoby jej rozwiązania / wypowiedzenia
Punkt ten określa zazwyczaj zasady:
a) egzekwowania wypełniania przez kredytobiorcę obowiązków wynikających z umowy kredytowej
b) egzekwowania od klienta zaległych zobowiązań wobec banku
c) rozwiązania przez strony umowy na mocy obustronnego porozumienia
d) wypowiedzenia przez bank umowy kredytowej w w przypadkach, kiedy kredytobiorca utracił zdolność kredytową; nastąpiło realne obniżenie wartości zabezpieczeń kredytu; wszczęto przeciwko kredytobiorcy postępowanie egzekucyjne, które zagraża terminowej spłacie kredytu; kredytobiorca przedstawił w banku fałszywe dokumenty, informacje, złożył nieprawdziwe oświadczenia; nastąpiło rozwiązanie lub odstąpienie od umowy przedwstępnej lub umowy deweloperskiej przez kredytobiorcę lub dewelopera (w przypadku transakcji na rynku pierwotnym)
13. Umowa kredytowa – postanowienia końcowe oraz oświadczenia stron
Jest to zazwyczaj ostatni punkt umowy w którym strony zawierają ustalenia nie uwzględnione wcześniej, określają akceptowalne przez strony metody wzajemnej komunikacji oraz wprowadzania zmian do umowy, składają wymagane prawem oświadczenia.