Ocena zdolności kredytowej – kredyt hipoteczny

Zdolność kredytowa kredytobiorcy, to możliwość terminowej spłaty rat kredytu wraz z odsetkami i innymi kosztami związanymi z kredytem, w terminach określonych w umowie kredytowej. Bank winien oceniać zdolność kredytową kredytobiorcy kredytu hipotecznego w oparciu o informacje dotyczące:

• kwoty kredytu oraz rodzaju kredytu, jaki chce zaciągnąć wnioskodawca
• waluty kredytu
• okresu kredytowania
• systemu spłaty kredytu (raty równe, malejące)
• wysokości i rodzaju zastosowanego w kredycie oprocentowania
• wkładu własnego wnioskodawcy (a co za tym idzie wartości i rodzaju zabezpieczenia kredytu)
• danych osobowych wnioskodawców, takich jak wiek, stan cywilny, wykształcenie, wykonywany zawód, staż pracy
• wysokości, źródeł oraz systematyczności dochodów uzyskiwanych przez wnioskodawcę
• kosztów utrzymania typowych dla wnioskodawcy, liczby osób pozostających na utrzymaniu wnioskodawcy, statusu mieszkaniowego, miejsca zamieszkania
• zobowiązań kredytowych oraz innych, niż kredytowe zobowiązań finansowych wnioskodawcy (w szczególności tych, które mają charakter trwały i nieodwołalny)
• dotychczasowej historii kredytowej wnioskodawcy
• rodzaju kredytowanej transakcji, terminu jej realizacji, ryzyk z nią związanych, otoczenia makro- i mikroekonomicznego

Ocena zdolności kredytowej przez bank

Aby określić zdolność kredytową kredytobiorców, podjąć decyzję o możliwości udzielenia kredytu, ustalić jego szczegółowe warunki, bank przeprowadza analizę kredytową.

Ze względu na wysokie kwoty kredytu, długi okres kredytowania, różnorodność celów kredytowania, rodzaj i właściwości zabezpieczeń tego rodzajów kredytów, a co za tym idzie dużą różnorodność ryzyk z nimi związanych, analiza kredytowa jest w takim przypadku bardzo rozbudowana i winna być przeprowadzana według ściśle określonych zaleceń.

W przypadku kredytów hipotecznych można określić obecnie kilka elementarnych warunków brzegowych, które zgodnie z zaleceniami KNF powinny zostać bezwzględnie spełnione:

1. Wnioskodawca, bez względu na wysokość swojego dochodu, powinien zaciągać kredyt w walucie, w jakiej uzyskuje dochód. W przypadku, kiedy uzyskuje on dochody w różnych walutach, bank winien udzielić mu kredyt w walucie najwyższego dochodu, z równoczesnym założeniem deprecjacji kursów walut pozostałych dochodów branych pod uwagę do kalkulacji zdolności kredytowej o 20%.
2. Bank winien rekomendować kredytobiorcy przy kredycie hipotecznym maksymalny okres kredytowania 25 lat. Jeżeli kredytobiorca wnioskuje o dłuższy okres kredytowania, to nie powinien on przekroczyć maksymalnie 35 lat. W przypadku aplikowania o kredyt z okresem kredytowania dłuższym niż 30 lat, bank winien wyliczać zdolność kredytową dla okresu spłaty równego maksymalnie 30 lat, uwzględniając okres w którym kredytobiorca będzie mógł potencjalnie uzyskiwać dochód na wymaganym poziomie, w tym w szczególności wiek, w którym osiągnie on wiek emerytalny.
3. Podstawowym wskaźnikiem, określającym maksymalną zdolność kredytową wnioskodawcy o kredyt hipoteczny, winien być wskaźnik DTI (z ang. “debts to income”), wyrażający stosunek sumy wydatków związanych z obsługą jego zobowiązań kredytowych oraz innych niż kredytowe zobowiązań finansowych (w tym w szczególności tych, które wynikają z przepisów prawa (np. alimenty) lub posiadają trwały i nieodwołany charakter) do faktycznie uzyskiwanych dochodów netto wnioskodawcy. Dla kredytobiorców uzyskujących dochód poniżej przeciętnego poziomu wynagrodzeń, maksymalny poziom wskaźnika DTI powinien wynosić – 40%, dla tych, którzy uzyskują dochód wyższy – 50%.
4. Bank winien wymagać od klienta aplikującego o kredyt hipoteczny zaangażowania wkładu własnego na określonym poziomie, poprzez ustalenie maksymalnego wskaźnika LTV (z ang. “loan to value”), który obrazuje maksymalny stosunek wartości udzielanego kredytu do wartości rynkowej nieruchomości przedstawianej, jako jego zabezpieczenie. Stąd od 1 stycznia 2015 r. maksymalne LTV dla kredytu hipotecznego nie powinno być wyższe niż 90%, od 1 stycznia 2016 r. – 85%, od 1 stycznia 2026 r. – 80%.

1. Analiza ilościowa i jakościowa wnioskodawców

W ramach analizy ilościowej bank zwraca szczególną uwagę na poziom dochodów i wydatków wszystkich wnioskodawców wnioskujących o kredyt hipoteczny i poręczycieli w kredycie. Jeżeli chodzi o dochody, to powinno się przyjmować do zdolności kredytowej dochody stabilne, które są uzyskiwane przez wnioskodawców przynajmniej przez minimalny, przyjęty przez bank okres wstecz, w stosunku do momentu aplikacji i występuje duże prawdopodobieństwo, że będą uzyskiwane w przyszłości przynajmniej na minimalnym wymaganym, niezmienionym poziomie.

Dochody przyjmowane przez bank  do analizy pomniejszane są o wszelkie wymagane obciążenia, w tym w szczególności opłaty, podatki, składki i inne obciążenia o stałym charakterze.

Kolejnym elementem analizy ilościowej są koszty utrzymania wnioskodawców i osób będących na ich utrzymaniu, biorąc pod uwagę przede wszystkim ilość tych osób, miejsce ich zamieszkania oraz ich status mieszkaniowy. Bank opiera się w tym przypadku na oświadczeniach klientów zawartych we wniosku kredytowym, weryfikując je dodatkowo na podstawie przyjmowanych przez bank analiz minimalnych kosztów utrzymania dla danego miejsca zamieszkania wnioskodawców, wyciągów z rachunków bankowych oraz pozostałych przedstawionych dokumentów. Bank może wymagać od wnioskodawców wszelkich dokumentów, które w precyzyjny sposób pozwolą określić ich wydatki w sytuacji, kiedy pojawiają się wątpliwości, co do ich faktycznej wysokości. Jeżeli oświadczenia wnioskodawców wskazują na poziom wydatków gospodarstwa domowego niższy niż ten, który przyjmuje bank na podstawie akceptowanych przez siebie analiz jako minimalny, wówczas zakłada się poziom wydatków na poziomie minimalnego przyjmowanego przez bank.

Ostatnim elementem analizy ilościowej są obciążenia związane ze zobowiązaniami kredytowymi wnioskodawców oraz pozostałymi, poza kredytowymi, zobowiązaniami finansowymi. Do zobowiązań kredytowych należy zaliczyć przede wszystkim raty spłacanych lub poręczonych przez wnioskodawców kredytów i pożyczek, obciążenie związane z posiadanymi limitami kredytowymi w rachunkach osobistych, limitami w kartach kredytowych. Natomiast do pozostałych zobowiązań finansowych należy zaliczyć alimenty, renty, składki ubezpieczeń osobowych, składki na programy oszczędnościowo – inwestycyjne itd.

Określenie i uwzględnienie powyżej wymienionych elementów pozwala na wyliczenie tzw. dochodu rozporządzalnego wnioskodawców, czyli dochodu, który może faktycznie zostać przeznaczony na spłatę przedmiotowego, wnioskowanego kredytu. Dochód ten powinien być na tyle wysoki, aby pokrywać w całości ratę kredytu, wszelkie pozostałe opłaty i obciążenia związane z kredytem, w szczególności przy uwzględnieniu ryzyk związanych ze zmianą oprocentowania kredytu lub kursu waluty spłaty kredytu.

Analiza jakościowa wnioskodawców dotyczy przede wszystkim ich cech osobowych (wiek, stan cywilny, liczba osób pozostających na utrzymaniu, wykształcenie, staż pracy, wykonywany zawód, zajmowane stanowisko), dotychczasowej historii współpracy z bankiem, jeżeli taka miała dotychczas miejsce (analiza historii rachunku bankowego, terminowości obsługi innych zobowiązań, korzystania z innych produktów w banku) oraz sprawdzenia posiadania i obsługi ewentualnych zobowiązań poza bankiem na podstawie dostępnych baz BIK, BRNK, BIG (KRD, Erif, BIG InfoMonitor, KBIG).

2. Elementy oceny zdolności kredytowej

2.1 Parametry osobowe wnioskodawców

Wiek

Dla kredytobiorców, którzy ubiegają się o kredyt hipoteczny, ustalony jest w bankach minimalny oraz maksymalny wiek.

Jeżeli chodzi o wiek minimalny, to jest to zazwyczaj ukończony 18 rok życia, kiedy kredytobiorca osiąga zgodnie z polskim prawem zdolność do czynności prawnych. W tym przypadku zdarzają się jednak wyjątki, kiedy minimalny wiek kredytobiorcy ustalony jest na wyższym poziomie. Wśród przykładów można podać Bank Millennium – minimalny wiek kredytobiorcy – 20 lat, Raiffeisen Polbank – 21 lat.

Maksymalny, akceptowalny wiek kredytobiorcy to wiek, jaki osiągnie on po zakończeniu okresu kredytowania. Ustalenie wartości granicznej wynika z konieczności zabezpieczenia możliwości uzyskiwania przez kredytobiorcę dochodu wystarczającego do właściwej obsługi posiadanego kredytu. W większości przypadków jest to 70-ty rok życia, chociaż w tym przypadku zdarzają się duże rozbieżności. Część z banków stosuje dłuższy okres kredytowania – w tej grupie należy wymienić: Bank Millennium, BGŻ BNP Paribas, BPH oraz PKO BP – 75 rok życia oraz Alior Bank – 80 rok życia kredytobiorcy. Banki, które akceptują maksymalny wiek kredytobiorcy, niższy niż 70 rok życia, to: mBank – 67 rok życia, Pekao Bank Hipoteczny – 65 rok życia.

Stan cywilny

W przypadku kredytu hipotecznego, ze względu na charakter zobowiązania, a przede wszystkim ze względu na jego wysokość, konieczne jest podpisanie umowy kredytowej przez oboje małżonków (w przypadku małżeństwa). Faktem, który wyłącza taką konieczność, jest ustanowienie w małżeństwie, przed momentem składania wniosku kredytowego, tzw. ustroju rozdzielności małżeńskiej majątkowej. Bank zazwyczaj wymaga, aby został zachowany minimalny okres wstecz, który musi upłynąć od momentu ustanowienia rozdzielności do momentu złożenia wniosku kredytowego tak, aby została ona skutecznie przez niego uznana. W niektórych przypadkach jest to okres 3 miesięcy, w innych nawet 6 miesięcy wstecz. Są też banki, które akceptują fakt ustanowienia rozdzielności majątkowej w małżeństwie bez okresu karencji. Niektóre banki pomimo ustanowienia rozdzielności majątkowej pomiędzy małżonkami, wymagają aby drugi z małżonków wyraził zgodę na sprawdzenie go w BIK oraz pozostałych bazach lub też uwzględniają koszty utrzymania drugiego z małżonków do wyliczenia zdolności kredytowej wnioskodawcy w przypadku, kiedy oboje z małżonków prowadzą wspólne gospodarstwo domowe.

W przypadku osób rozwiedzionych bank sprawdza, czy wnioskodawca nie został objęty ewentualnym obowiązkiem alimentacyjnym, jak została rozwiązana sprawa opieki nad dziećmi, czy w wyniku rozwodu nastąpiła konieczność podziału majątku wspólnego małżeństwa i jak ten proces się zakończył.

Obywatelstwo

Dla banku kwestia obywatelstwa kredytobiorcy jest ściśle powiązana z miejscem jego faktycznego zamieszkiwania oraz walutą  i źródłem uzyskiwanego dochodu. Temat możliwości udzielenia kredytu hipotecznego dla Polaków mieszkających / uzyskujących dochód za granicą lub też dla obcokrajowców kupujących nieruchomość / uzyskujących dochód w Polsce jest na tyle złożony, że zasługuje na opisanie w jednym z kolejnych artykułów.  W tym miejscu chciałem jedynie zwrócić uwagę na ten temat.

Wykształcenie / wykonywany zawód / zajmowane stanowisko / staż pracy

Jest to zespół parametrów, które pozwalają bankowi określić, czy wnioskodawca będzie miał potencjalną możliwość uzyskiwania w dłuższym okresie czasu dochodu przynajmniej na minimalnym poziomie wymaganym do utrzymania własnej rodziny, jak i terminowej spłaty zaciąganego zobowiązania. Czym wnioskodawca jest lepiej wykształcony, wykonuje pracę, na którą jest zapotrzebowanie na rynku, tym jego dochód może być bardziej stabilny. W takiej sytuacji można oczekiwać, że również w trudnych sytuacjach będzie on w stanie sobie poradzić  – szybciej znaleźć nową pracę, poszukać pracy na innym stanowisku / w innej branży itd. Relatywnie długi staż pracy, bogate doświadczenie zawodowe, specjalistyczne stanowisko pracy to elementy, które pozwalają w większości przypadków na uzyskiwanie wysokiego dochodu i systematyczny wzrost stabilności zatrudnienia.

Miejsce zamieszkania (region, miejscowość, rodzaj zamieszkiwanej nieruchomości)

W zależności od miejsca zamieszkania kredytobiorcy zmienia się zarówno poziom średnich zarobków, jak również koszty utrzymania gospodarstwa domowego. W momencie, kiedy dokonamy bardziej szczegółowej analizy tych zależności, możemy łatwo zorientować się, że w poszczególnych regionach kraju występują w tym zakresie bardzo duże różnice.

Miejsce zamieszkania wnioskodawcy determinuje również możliwość łatwiejszego dostępu do pracy. Ludzie zamieszkujący w miastach lub w niedalekiej odległości od nich mają dostęp do większej palety usług, z których korzystają, lepsze możliwości mieszkaniowe. W związku z tym struktura wydatków prowadzonego przez nich gospodarstwa domowego różni się od tej, jaka jest charakterystyczna dla gospodarstw z terenów wiejskich.

Z powyższego wynika więc powszechna praktyka banków, polegająca na różnicowaniu przyjmowanych minimalnych kosztów utrzymania rodziny, właśnie ze względu na miejsce zamieszkania.

Dla banku ważna jest również informacja, jak wyglądała dotychczasowa sytuacja mieszkaniowa wnioskodawców. Jeżeli mieszkali oni u swoich rodziców, istnieje możliwość, że ponosili tylko część kosztów swojego utrzymania. Jeżeli wynajmowali mieszkanie od osób trzecich, to zakup własnej nieruchomości będzie dla nich szansą na obniżenie kosztów utrzymania. Natomiast fakt posiadania przez wnioskodawców na moment składania wniosku kredytowego własnej nieruchomości mieszkalnej, to informacja dla banku, że zakup kolejnej stanowi dla nich raczej inwestycję, a co za tym idzie wiąże się z szansą na pojawienie się nowego dochodu związanego z jej późniejszym najmem.

Liczebność gospodarstwa domowego

Ilość osób w rodzinie ma bezpośrednie przełożenie właśnie na koszt utrzymania pojedynczego członka rodziny. Powszechnie wiadomo, że “singiel” prowadzący jednoosobowe gospodarstwo domowe ponosi relatywnie większe koszty utrzymania w przeliczeniu na osobę, niż ma to na przykład miejsce w czteroosobowej rodzinie.

Nie bez znaczenie jest również dla domowych wydatków ilość posiadanych na utrzymaniu dzieci. Czym więcej małoletnich dzieci, tym większy poziom stałych wydatków dla gospodarstwa w miesiącu, w szczególności tych związanych z wyżywieniem, ubraniem, kształceniem, zajęciami dodatkowymi, wypoczynkiem itd.

2.2 Dochody wnioskodawców

W tym punkcie chciałem skupić się na opisaniu podstawowych reguł dotyczących ustalania/wyliczania dochodu przyjmowanego w trakcie określania zdolności kredytowej wnioskodawców. Szczegółowy opis sposobów liczenia dochodu, biorąc pod uwagę różnorodność źródeł ich pochodzenia, zostanie również uwzględniony przeze mnie w jednym z kolejnych wpisów.

Jak wspomniałem powyżej dla banku najważniejszym elementem jest przyjęcie do zdolności kredytowej najbardziej uprawdopodobnionej wysokości dochodu uzyskiwanego przez wnioskodawców, możliwego do udokumentowania każdego miesiąca, bez względu na jakiekolwiek fluktuacje. Dlatego też bank bada pewien minimalny ustalony okres wstecz, albowiem nie może w tym zakresie opierać się tylko i wyłącznie na prognozach lub oświadczeniach klientów, a przede wszystkim na informacjach faktycznych/historycznych, potwierdzonych najczęściej równolegle kilkoma dokumentami.

Tak więc przyjmowany przez bank dochód musi cechować się przede wszystkim stabilnością i powtarzalnością. Muszą również zachodzić wszelkie przesłanki, że ustalony przez bank dochód będzie uzyskiwany przez kredytobiorców w przyszłości. Wnioskodawca nie może na moment składania wniosku kredytowego znajdować się w okresie wypowiedzenia. W przypadku umowy na czas określony bank wymaga, aby była ona zawarta z uwzględnieniem określonego, minimalnego czasokresu w przód.

W przypadku umów cywilno-prawnych lub dochodów pochodzących z prowadzonej przez wnioskodawców działalności gospodarczej, bada się okresy zdecydowanie dłuższe wstecz ( 12 lub 24 miesięcy), niż ma to miejsce na przykład w przypadku umowy o pracę. Dochody te charakteryzują się, bowiem zdecydowanie większą zmiennością z okresu na okres, a przyjmowany dochód musi zostać uśredniony z uwzględnieniem wszystkich elementów, jakie mogą wpływać na jego wysokość, jak na przykład sezonowość sprzedaży, produkcji, specyfika prowadzonej działalności, zawarte umowy handlowe, plany biznesowe itd.

Do wyliczenia dochodu nie przyjmuje się takich jego elementów, które mają charakter jednostkowy, uznaniowy – chodzi tu na przykład o wszelkiego rodzaju jednorazowa premie, nagrody, których występowanie nie ma żadnej stałej/udokumentowanej częstotliwości, a w szczególności nie wynika na przykład wprost z zasad wynagradzania określonych w umowie.

Część z banków w przypadku dochodów kilkuskładnikowych, wypłacanych bardzo często według modelu stała podstawa + premia + prowizja , uwzględnia tylko i wyłącznie stałą podstawę. Wysokość premii i/lub prowizji jest zgodnie z ich założeniami niemożliwa do przewidzenia/określenia (nawet na podstawie analizy dłuższego okresu historycznego) i uzależniona niejednokrotnie od czynników rynkowych, na które nie mają wpływu ani pracodawca, ani pracownik.

Podobna sytuacja ma miejsce w przypadku wynagrodzenia za przepracowane nadgodziny, których również w większości przypadków nie uwzględnia się. Chodzi o to, aby wyeliminować możliwość przygotowywania się przez wnioskodawcę do zaciągnięcia kredytu poprzez sztuczne (nie wynikające z faktycznych potrzeb) wpływanie na zawyżanie dochodu.

Bank opiera się w swojej analizie na dochodach udokumentowanych i uzyskiwanych zgodnie z obowiązującym prawem. Nie wchodzi więc w rachubę przyjęcie dochodu uzyskiwanego “na czarno”, pochodzącego z hazardu, przestępstwa itd. Źródła dochodu muszą być formalnie zgłoszone, a wnioskodawca winien bezwzględnie opłacać wszelkie wymagane prawem opłaty, podatki, składki ubezpieczeniowe itd.

Eliminuje się również takie przypadki, kiedy wysokość dochodu wnioskodawcy, na krótko przed datą złożenia wniosku, uległa gwałtownemu, nieuzasadnionemu podwyższeniu, które nie wynika na przykład z awansu, rozszerzenia zakresu obowiązków lub wydłużenia czasu pracy. Aby uniknąć takich przypadków bank sprawdza, czy dochód wpisany w umowie jest faktycznie wypłacany wnioskodawcy, a nie wynika tylko i wyłącznie z “dogadania się” pomiędzy pracownikiem i pracodawcą.

Bank sprawdza również, czy pomiędzy pracodawcą, a pracownikiem nie występują jakiekolwiek powiązania o charakterze rodzinnym. Bardzo często występują przypadki, kiedy przyszły potencjalny kredytobiorca przedkłada w banku umowę zawartą z jakąś firmą, która może nawet być formalnie zgłoszona do urzędu skarbowego i ZUS, a wynagrodzenie nie jest faktycznie pracownikowi wypłacane.

Do dochodu przyjmowanego do zdolności kredytowej nie mogą zostać również wliczone elementy, które w myśl prawa nie stanowią dochodu wnioskodawcy, a jedynie zwrot faktycznie poniesionych kosztów związanych z pełnionymi obowiązkami służbowymi – chodzi tu przede wszystkim o wypłacane pracownikom diety, koszty poniesione w związku z wyjazdem na delegacje, zwroty kosztów paliwa w związku w wykorzystywaniem samochodu prywatnego do celów służbowych itd.

Szczególnym przypadkiem dochodów, których nie uwzględnia się zazwyczaj w wyliczeniu zdolności kredytowej są te, którymi wnioskodawca jedynie może dysponować, ale w myśl prawa nie stanowią jego własnego dochodu. Chodzi tu zwłaszcza na przykład o dochody pochodzące z dysponowania majątkiem należącym w myśl prawa do małoletnich dzieci, którymi dysponują ich rodzice, jako prawni opiekunowie lub alimentów wypłacanych na rzecz dzieci, które w myśl obowiązującego prawa stanowią również dochód dziecka, a nie rodziców. Wśród banków, które przyjmują do zdolności kredytowej otrzymywane przez rodziców alimenty na rzecz dzieci należą Bank Millennium i BOŚ Bank. Natomiast w tych przypadkach występują różnorodne ograniczenia procentowe i kwotowe, a także te, które dotyczą minimalnego okresu otrzymywania przez dziecko tego rodzaju świadczeń.

Kolejnym specyficznym/dyskusyjnym przypadkiem dochodów nie uwzględnianych zazwyczaj przez banki, są dochody uzyskiwane przez wnioskodawców w trakcie zasiłku macierzyńskiego / tacierzyńskiego. Banki argumentują swoje stanowisko w ten sposób, że nie można mieć gwarancji takiego dochodu, który w myśl prawa przyznawany jest na ściśle określony czas i nie wiadomo, czy rodzic po ustalonym okresie wróci do pracy, a nie zdecyduje się na przykład na pozostanie z dzieckiem i opiekę nad nim przez dłuższy okres czasu.

Wśród innych źródeł dochodów, mających okresowy charakter i nieprzyjmowanych przeważnie przez banki można wskazać np.: wszelkiego rodzaju renty i inne świadczenia przyznane na “czas określony”, zasiłki z pomocy społecznej, zasiłki rodzinne, zasiłki i świadczenia pielęgnacyjne, stypendia, granty itd.

Oczywiście zarówno w przypadku zasiłku macierzyńskiego, jak i pozostałych dochodów o charakterze okresowym, można znaleźć banki, które na określonych zasadach je akceptują.

Trzeba mieć świadomość, że zdecydowana większość z banków to instytucje komercyjne, które poza regulacjami wynikającymi z przepisów prawa lub zaleceniami różnego rodzaju instytucji nadzorujących rynek finansowy, mają pełną swobodę w kształtowaniu swojej polityki kredytowej, a w szczególności ustalania, które dochody przyjmują, a których nie. W tym miejscu staram się przedstawić jedynie ogólne zasady, jakie rządzą polityką kredytową banków, natomiast specyficzne przykłady i praktyka mogą w niektórych przypadkach wyglądać inaczej.

2.3 Koszty utrzymania

W ramach kosztów utrzymania gospodarstwa domowego, uwzględnia się wszystkie te, które mają stały charakter i powtarzają się z miesiąca na miesiąc . Są to przede wszystkim koszty wyżywienia; zakupu odzieży; opłaty związane z utrzymaniem mieszkania (czynsz, woda, prąd, gaz, internet, telewizja kablowa, ubezpieczenia); w przypadku dzieci stałe koszty kształcenia, czesne za żłobek, przedszkole, zajęcia dodatkowe; wydatki związane z szeroko pojętą komunikacją – koszty dojazdów do pracy, do szkoły, koszty utrzymania samochodu; wydatki na rozrywkę i wypoczynek, w tym na wyjazdy wakacyjne itd.

W celu określenia kosztów utrzymania bardzo przydatne są informacje zebrane w formularzach danych osobowych (załącznikach do wniosku kredytowego), jak również wnikliwa analiza wyciągów bankowych wnioskodawców. Jeżeli bank ma jakiekolwiek wątpliwości, co do faktycznego stanu rzeczy, jeżeli chodzi o koszty utrzymania, to ma prawo poprosić wnioskodawców o przedstawienie dodatkowej dokumentacji.

Trzeba zdawać sobie sprawę, że właściwa dokumentacja kosztów utrzymania gospodarstwa domowego leży w dobrze pojętym interesie wnioskodawców. W przypadku występowania niejasności w tym względzie, interpretuje się je zazwyczaj na niekorzyść klienta, co wpływa na obniżenie wyliczanej zdolności kredytowej.

2.4 Zobowiązania kredytowe i pozostałe zobowiązania finansowe wnioskodawców

Sytuacja klienta w tym względzie jest obecnie zdecydowanie łatwiejsza do ustalenia, w stosunku do tego stanu rzeczy, jaki miał miejsce jeszcze kilka lat temu. Jak powszechnie wiadomo, bezwzględnym warunkiem uzyskania kredytu jest wyrażenie zgody na sprawdzenie wnioskodawcy we wszelkich możliwych bazach. Chodzi tu przede wszystkim o Biuro Informacji Kredytowej, Bankowy Rejestr Niesolidnych Klientów, rejestr skradzionych i zastrzeżonych dokumentów, pozostałe rejestry i wywiadownie zbierające informacje o klientach korzystających z produktów kredytowych w bankach i instytucjach parabankowych.

Właściwy przepływ informacji o zobowiązaniach klientów pomiędzy zainteresowanymi instytucjami zwiększa, bowiem w istotny sposób bezpieczeństwo ich działalności. Dlatego też ta sfera rynku w ostatnich latach bardzo intensywnie się rozwija. Nie zdarzają się już przypadki, jakie miały jeszcze niedawno miejsce, że niektóre banki nie funkcjonowały w ramach powszechnie obowiązującego systemu wymiany informacji. Ważną rolę w tym względzie ma KNF, która bezwzględnie rekomenduje bankom i innym instytucją finansowym korzystanie ze wszystkich dostępnych źródeł informacji o ich potencjalnych, przyszłych klientach.

Duże znaczenie przy podejmowaniu decyzji o przyznaniu kredytu odgrywa również posiadanie przez wnioskodawcę jakiejkolwiek wcześniejszej historii kredytowej. Jest to element na tyle ważny, że niektóre z banków wręcz odmawiają udzielenia kredytu klientom, którzy nigdy wcześniej nie korzystali z kredytu, karty kredytowej, limitu w rachunku ROR itd.

Jakość historii kredytowej nie tylko determinuje możliwość udzielenia kredytu, ale również może wpływać na jego koszt. Niektóre z banków dopuszczają akceptację drobnych opóźnień w spłacie zobowiązań przez klienta, ale proponują w takiej sytuacji na przykład wyższą marże kredytu, która ma zmniejszyć ryzyko udzielenia kredytu przez bank lub zastosowanie dodatkowych zabezpieczeń spłaty.

Również w przypadku oceny historii kredytowej ważna jest dobra współpraca klienta z bankiem. Bardzo często zdarzają się przypadki, że klient posiada opóźnienia w spłacie swoich zobowiązań, które mogą skutkować negatywną decyzją o udzieleni kredytu, ale po przedstawieniu stosownych wyjaśnień i dodatkowych dokumentów kredyt zostaje mu jednak przyznany.

W przypadku większości zobowiązań, do wyliczenia zdolności kredytowej przyjmuje się wysokość najwyższej miesięcznej raty spłaty. Dla zobowiązań zaciągniętych i spłacanych w walucie obcej miesięczną ratę powiększa się zazwyczaj o 20% tak, aby uwzględnić zmienność kursu waluty spłaty i jej wpływ na wysokość raty w przeliczeniu na PLN. Dla limitów kredytowych na kartach kredytowych, debetowych lub w rachunku osobistym, banki wyliczają miesięczne obciążenie, jako 3-5% dostępnego limitu (co ma odpowiadać ustalonej, miesięcznej minimalnej kwoty spłaty dla limitu) lub wyliczają miesięczne obciążenie odsetkowe, zgodne z aktualnym, faktycznym oprocentowaniem produktu, przy założeniu wykorzystania limitu w pełnej wysokości.

Oprócz obciążeń o charakterze kredytowym, do wyliczenia zdolności kredytowej, uwzględnia się również pozostałe zobowiązania finansowe klienta, w szczególności te o stałym i nieodwołalnym charakterze, jak na przykład alimenty, renty wypłacane na rzecz osób trzecich, jak również składki na ubezpieczenia osobowe, stałe wpłaty na programy oszczędnościowo-inwestycyjne itd. Podstawą do wyliczenia tych obciążeń są oświadczenia klienta, dokumenty wymagane przez bank, jak również te dokumenty, które fakultatywnie dostarczy w tym temacie klient.

Ocena zdolności kredytowej – podsumowanie

Ocena zdolności kredytowej klienta, to rzetelne uwzględnienie przez bank wszystkich elementów opisanych przeze mnie powyżej. Trzeba mieć świadomość, że nie wszystkie z nich da się zawsze sparametryzować i jednoznacznie ocenić – ocena części z nich może mieć indywidualny i uznaniowy charakter. Dlatego tak ważna jest współpraca klienta i banku, aby dostarczyć wszystkie dokumenty i ustalić wszelkie okoliczności, które mogą mieć wpływ na wydanie decyzji kredytowej.

W tym artykule starałem się opisać podstawowe zasady, które większość z banków zazwyczaj stosuje. Ale polityka kredytowa banku to w dużej części jego indywidualne zasady i podejście do oceny zdolności kredytowej. Stąd też wynikają, niejednokrotnie znaczne, różnice w ocenie zdolności kredytowej klienta pomiędzy bankami. Zdarzają się przypadki, kiedy jeden z banków zdecydowanie odmawia udzielenia kredytu, natomiast w innym jest to jak najbardziej możliwe.

Przegląd opisanych elementów oceny zdolności kredytowej pozwala stwierdzić, że zdolność kredytowa klienta, to nie tylko ustalenie, czy klient będzie miał możliwość terminowego regulowania zobowiązania. Jest to pojęcie znacznie szersze, które obejmuje ustalenie wszelkich czynników rzeczywistych, formalnych i prawnych, które pozwolą na stwierdzenie, że klient może otrzymać kredyt lub też, że jest to niemożliwe.