Porównując oferty kredytów hipotecznych, zazwyczaj klienci patrzą wyłącznie na wysokość prowizji i marży bankowej, a podstawowym parametrem, o który pytają jest rata kredytu . To właśnie jej miesięczna wysokość najczęściej decyduje o wybraniu kredytu w konkretnym banku. Tymczasem opłaty i prowizje w przypadku kredytów hipotecznych mogą stanowić całkiem pokaźną listę.
Kierowanie się jedynie wysokością prowizji, marży i wysokością raty nie jest zatem działaniem właściwym, ponieważ na całkowity koszt kredytu hipotecznego wpływ ma wiele innych elementów. Warto je poznać, aby wiedzieć, ile tak naprawdę oddamy bankowi przy zaciąganiu tego typu zobowiązania. Dzięki temu będziemy też mogli oszacować, które z oferowanych nam kredytów są w ogólnym rozrachunku tańsze.
Co wchodzi w skład kosztów kredytu hipotecznego?
Do całkowitych kosztów kredytu hipotecznego należy doliczyć:
- koszty wstępnego rozpatrzenia wniosku i ustanawiania zabezpieczeń spłaty zobowiązania,
- sumę odsetek,
- koszty dodatkowych zabezpieczeń,
- ewentualne dodatkowe opłaty związane z zaciągnięciem kredytu hipotecznego,
Jakie koszty wstępne ma kredyt hipoteczny?
Już podczas ubiegania się o kredyt hipoteczny kredytobiorca może ponieść pewne koszty z tym związane. Są to tzw. koszty wstępne. Najlepsze kredyty mieszkaniowe dostępne dziś na rynku w przeważającej większości nie mają prowizji za przystąpienie do kredytu czy też prowizji za udzielenie kredytu. Jeśli jest ona naliczana przez bank, to najczęściej ma ona niską wysokość. Czasem można uniknąć opłacania tej prowizji, korzystając z okresowej promocji w banku. Tanie kredyty hipoteczne pozwalają na jej uniknięcie w zamian na przykład za założenie konta bankowego w danej instytucji finansowej, w której decydujemy się na kredyt mieszkaniowy.
Kolejnym kosztem wstępnym będzie koszt wyceny nieruchomości. Jest to koszt rzędu kilkuset złotych, w zależności od banku. Instytucja kredytująca może narzucić swojemu przyszłemu kredytobiorcy wykonanie takiej wyceny na jego koszt, z uwzględnieniem bankowego rzeczoznawcy. Są i takie banki, które oferują tanie kredyty hipoteczne, przy których nie trzeba ponosić kosztów wyceny nieruchomości, która docelowo ma stanowić zabezpieczenie spłaty kredytu.
Przy kredytach hipotecznych udzielanych w kwocie do 100% wartości nieruchomości, kiedy klient nie dysponuje wkładem własnym na dokonanie inwestycji, bank wyda pozytywną decyzję kredytową, pod warunkiem, że kredytobiorca wykupi tzw. ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. Składka na takie ubezpieczenie jest pobierana przez okres, w którym klient spłaca kapitał kredytu odpowiadający określonemu przez bank wkładowi własnemu. Zwykle wkład ten wynosi 10-20% wartości inwestycji. Później ubezpieczenie niskiego wkładu przestaje obowiązywać.
Ubezpieczenia obowiązkowe
Banki wymagają też, aby tanie kredyty mieszkaniowe zostały ubezpieczone, co realnie zwiększa koszty kredytowe ponoszone przez kredytobiorcę. Bank może wymagać cesji z ubezpieczenia na życie kredytobiorcy, ubezpieczenia na wypadek utraty pracy czy z ubezpieczenia nieruchomości. Najlepsze kredyty mieszkaniowe pozwalają na skredytowanie kosztów ubezpieczeń.
Odsetki kredytowe
Wielu kredytobiorców zastanawia się, jak obliczyć ratę kredytu hipotecznego? Otóż, najważniejsze będzie przy tym poznanie wysokości oprocentowania kredytu . Oprocentowanie składa się z marży bankowej i stałego wskaźnika rynkowego, np. WIBOR przy kredytach w złotych. Rata kredytu hipotecznego uwzględnia jeszcze koszty odsetkowe – spread przy kredytach walutowych, składki ubezpieczeniowe itp. Raty kredytu hipotecznego nie wyliczymy, jeśli nie będziemy znać kwoty kredytu i okresu kredytowania, jak również trybu spłaty rat. Klient zwykle może wybrać, czy chce spłacać kredyt według rat malejących czy stałych w okresie kredytowania.
Przejściowe opłaty w tanich kredytach mieszkaniowych
W okresie ustanawiania zabezpieczenia spłaty kredytu, czyli hipoteki na nieruchomości, część banków doliczy dodatkowe ubezpieczenie do kosztów kredytowych ponoszonych przez kredytobiorcę. Składki na te ubezpieczenie będą pobierane do czasu uzyskania wpisu hipoteki księdze wieczystej.