Podjęcie decyzji o zaciągnięciu kredytu hipotecznego to jedna z najważniejszych decyzji finansowych, jakie możemy podjąć w całym naszym życiu. Kredyt w wysokości kilkuset tysięcy złotych to na tyle poważne zobowiązanie, że koniecznie trzeba dobrze się zastanowić jaki bank wybrać, na jaką formę kredytu się zdecydować . W przypadku zakupu mieszkania od dewelopera na kredyt sprawa komplikuje się jeszcze bardziej. Dlaczego?
Po pierwsze – na jaki kredyt Cię stać?
Zazwyczaj ludzie szukają konkretnego mieszkania, które spełni ich oczekiwania i potrzeby, i dopiero gdy znajdą, biorą się za poszukiwania kredytu mieszkaniowego . To podejście nie jest do końca optymalne. Zanim przeszukamy internet i lokalną prasę w celu znalezienia wymarzonego mieszkania z rynku pierwotnego, i zanim umówimy się na oglądanie konkretnych nieruchomości powinniśmy znać własną zdolność kredytową. A zatem musimy ustalić kwotę, za jaką możemy mieszkanie kupić. Kwotę, na jaką nas stać. Dlatego to cena mieszkania powinna być głównym determinantem naszego wyboru, zarówno kredytu, jak i konkretnego lokum.
Aktualnie bezwzględnym liderem, jeżeli chodzi o kredyty mieszkaniowe jest PKO Bank Polski z ofertą: Kredyt hipoteczny PKO BP “Własny kąt” .
Po drugie – kupując od dewelopera pamiętaj, że mieszkanie musisz jeszcze wykończyć
Mieszkanie od dewelopera zazwyczaj nie jest wykończone i nie jesteśmy się w stanie do niego wprowadzić od razu po zakupie. Na to również będziemy potrzebowali przeznaczyć konkretny budżet. Zdecydowana większość mieszkań z rynku pierwotnego to mieszkania w stanie deweloperskim, czyli do samodzielnej aranżacji i wykończenia. Ale uwaga: stan deweloperski nie zawsze oznacza to samo. Dlatego zawsze warto o to zapytać i dokładnie sprawdzić umowę. W jednym gładzie na ścianach są standardem, w innym surowe ściany. Wyjątek stanowi tzw. stan pod klucz – czyli sytuacja w której deweloper oferuje opcję z wykończeniem.
A zatem, kupując mieszkania z rynku pierwotnego musimy liczyć się z dodatkowymi wydatkami. Dlatego też warto posiadane oszczędności dobrze rozdysponować miedzy wkładem własnym do kredytu, a wydatkami związanymi z doprowadzeniem stanu deweloperskiego mieszkania do stanu do zamieszkania.
Po trzecie – zdolność kredytowa, czyli na jaki kredyt realnie Cię stać?
Jeśli już odpowiednio rozdysponujemy nasze oszczędności oraz określimy kwotę kredytu możemy udać się do banku celem zbadania naszej zdolności kredytowej. Bank poprzez proces weryfikacji zdolności kredytowej urealni nasze plany. Znając zdolność kredytową, będziemy mogli określić punkt wyjścia w poszukiwaniach lokum. Przed wizytą w banku warto również zadbać o poprawę zdolności kredytowej . Jeśli uprzednio pozamykamy wszelkie limity kredytowe oraz karty kredytowe, możemy liczyć na wyższą kwotę kredytu.
Po czwarte – znajdź dobrą nieruchomość i sprawdź dewelopera
Znając cenę mieszkania, na jaką możemy sobie pozwolić należy przejść do etapu poszukiwania nieruchomości i sprawdzenia dewelopera. W tym celu można przeszukać internet, pojeździć po okolicy i sprawdzić rozpoczęte inwestycje, wybrać się na targi mieszkań lub skorzystać z ogłoszeń w lokalnej gazecie. Po zawężeniu ofert do kliku, należy sprawdzić deweloperów. Obok rekonesansu opinii o deweloperach na forach internetowych, można również samodzielnie sprawdzić po numerze KRS stan kondycji dewelopera (np. czy spółka nie jest w stanie upadłości, jaką ma formę prawną – mniejsze ryzyko występuje jeśli deweloper jest spółką akcyjną notowaną na giełdzie, aniżeli spółką z ograniczoną odpowiedzialnością, która istnieje na rynku od kilku tygodni).
Należy również zapoznać się z tzw. prospektem informacyjnym inwestycji, z której dowiemy się o kliku istotnych kwestiach m. in.:
- dane dewelopera wraz z opisem doświadczenia dewelopera;
- status prawny nieruchomości, w szczególności działki budowlanej, na której rozpoczęto inwestycję (np. czy działka obciążona jest hipoteką, czy jest własnością dewelopera, czy deweloper korzysta z użytkowania wieczystego etc.)
- termin przeniesienia prawa własności;
- czas zakończenia inwestycji;
- plan zagospodarowania przestrzennego sąsiednich działek (np. czy będą budowane drogi w promieniu 1 km);
- forma finansowania inwestycji oraz środki ochrony nabywców (bankowy rachunek powierniczy, gwarancja bankowa etc).
Po piąte – podpisujemy umowę przedwstępną
Jeśli dokonaliśmy już wyboru konkretnej nieruchomości i dewelopera, czas na podpisanie umowy przedwstępnej. Zawsze przed ostatecznym podpisaniem umowy warto spróbować negocjować z deweloperem cenę mieszkania. Umowa przedwstępna sporządzana jest w formie aktu notarialnego. To ważne, gdyż akt ten będzie niezbędny w banku przy staraniu się o kredyt.
Ponadto bank zażąda następujących dokumentów :
- prawomocne pozwolenie na budowę;
- wypis z rejestru gruntów i odpis księgi wieczystej;
- dokumenty potwierdzające status prawny dewelopera;
- zaświadczenie o zarobkach kredytobiorcy;
- plan inwestycji (jeśli kredyt brany jest na mieszkanie w stanie budowy, pieniądze będą wypłacane przez bank w transzach);
Po szóste – odbieramy klucze i podpisujemy umowę ostateczną
Odbiór mieszkania i podpisanie umowy ostatecznej to etap kończący proces nabywania mieszkania, a rozpoczynający czas posiadania własnego M. Warto dokładnie zapoznać się ze stanem mieszkania i sprawdzić czy zgadza się on ze standardem zawartym w umowie. Nieruchomość powinna zostać na tym etapie wyodrębniona prawnie przez dewelopera, abyśmy mogli stać się jego pełnoprawnymi właścicielami. Po podpisaniu umowy należy złożyć wniosek o założenie księgi wieczystej i wpisanie hipoteki na rzecz banku. To dość ważne, gdyż do momentu aż dostarczymy ów wpis do banku, ten w ramach zabezpieczenia wierzytelności obciąża nas dodatkowymi kosztami kredytu tzw. ubezpieczeniem pomostowym.